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JURISPRUDENCE COMMENTEE

RJOI Numéro 17 , Page : 184
Céline KUHN

3. Droit patrimonial

Texte intégral

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3.1. DROIT DES BIENS

3.1.1. Propriété

1Accession – Accession immobilière – Accession par incorporation

Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion 12 octobre 2012, RG n° 10/00029

2L'arrêt rendu le 12 octobre 2012 par la Cour d'appel de Saint-Denis concerne l'accession par incorporation. Un couple de concubins a édifié une maison à usage d'habitation à cheval sur deux terrains voisins dont chacun avait la propriété. Puis le couple s’est séparé et s’est posée la question de la propriété de la construction. Bien indivis ? Bien n'appartenant qu’à un seul des deux ex-concubins ?

3L'accession est présentée à l'article 712 du Code civil comme une des « manières dont on acquiert la propriété ». Ce mode d'acquisition se réalise sans transfert de propriété et l'article 551 du Code civil l'exprime parfaitement : « Tout se qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire (...) ». L'accession est une institution juridique qui fonctionne à partir d'un constat physique : le bien a connu une augmentation du fait de l'incorporation d'autres éléments et son propriétaire va bénéficier de cet accroissement puisque le Droit lui reconnaît la qualité de propriétaire du tout.

4L'accession met en scène au minimum deux biens, un bien principal et un bien accessoire. En application de l’adage Accessorium principale sequitur, la règle est la suivante : le bien principal incorpore le bien accessoire qui perd son autonomie juridique pour être relégué au statut de partie du bien principal. En la matière, la logique poursuivie est radicale pour les propriétaires en présence, car il doit n’en rester qu’un.

5Le propriétaire du bien principal qui n’acquiert pas véritablement un bien nouveau profite de l’augmentation de l'assiette de son droit.

6Le propriétaire du bien accessoire perd sa qualité de propriétaire du fait de la disparition de l'assiette de son droit et cette corrélation (profit-perte) fonde son droit à indemnisation.

7L’enjeu réside donc dans la qualification de bien principal puisqu’elle déterminera l’identité du propriétaire du bien immobilier.

8La Cour d'appel de Saint-Denis dans son arrêt du 12 octobre 2012 précise qu’« il ne saurait dès lors y avoir quelqu’indivision que ce soit entre eux ni sur les terrains ni surtout sur la maison qui a été construite à cheval sur lesdits terrains dont ils sont chacun exclusivement propriétaires.

9Il ne saurait dès lors être question de quelque “partage” que ce soit et donc d’impossibilité de partage en nature avec application des règles de l’accession.

10Au demeurant les règles de l’accession édictées par l’article 552 du Code civil ne peuvent bénéficier à Monsieur X alors qu’au vu de rapport de l’expert, sur une emprise totale au sol de la construction de 190,49 m², 102,51 m², soit la plus grande partie de la construction, se situe sur la parcelle appartenant à Madame Y ».

11Dura lex, sed lex. Pas de demi-mesure en matière d'accession et particulièrement d'accession immobilière. Rares sont les hypothèses d'indivision et elles se rencontrent dans les cas d'accession mobilière comme le mélange (article 573 alinéa 2 du Code civil). Les règles de l'accession servent à désigner le propriétaire bénéficiaire de l'incorporation, l'autre, le propriétaire malheureux, ne pourra prétendre qu'à une indemnisation.

12Toutefois, en l’espèce, l’on peut s’interroger sur l’application des règles de l’accession. Il ne s’agit pas d’une confrontation classique entre le propriétaire du terrain et celui des matériaux de construction. L’originalité du litige réside dans le fait que deux propriétaires de terrain revendiquent chacun la propriété de la construction édifiée « à cheval sur lesdits terrains ». L’accession ne semble pas pouvoir agir latéralement si l’on s’en tient à la lettre de l’article 552 du Code civil et les règles de l’équité demanderaient que la construction soit attribuée au prorata à chacun. Une indivision immobilière devrait être reconnue : les terrains ayant fusionné pour n’en former qu’un seul, support de la construction.

13La Cour d’appel de Saint-Denis n’attribue qu’à un seul la propriété de l’ensemble réalisant une expropriation pour cause d’utilité privée. Cette solution qui peut paraître étonnante s’inscrit parfaitement dans la jurisprudence de la Cour de cassation. En effet, à plusieurs reprises, la première chambre civile a eu l’occasion d’affirmer cette position à l’égard de couples mariés sous le régime de la séparation de biens. Chaque membre du couple était propriétaire de terrains contigus sur lesquels durant leur mariage, ils avaient fait édifier une construction pour laquelle chacun revendiquait la propriété au moment du divorce. L’arrêt du 25 février 1986 (Bull. civ. I, n° 42) comme celui du 17 décembre 2002 (Bull.civ.I, n° 308) estiment que : «[l'accession] devait jouer en faveur du propriétaire du terrain sur lequel avait été élevée la plus grande partie de la construction, sauf à lui à indemniser son ancien conjoint ».

14Preuve – Acte de notoriété acquisitive – Domaine public – « zone des cinquante pas géométriques »

Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 4 septembre 2012, RG n° 10/01147

15Cet arrêt de la chambre civile de la Cour d'appel de Saint-Denis, rendu le 4 septembre 2012, s'intéresse à la définition de la fameuse « zone des cinquante pas géométriques » tout en rappelant la fragilité juridique des actes de notoriété acquisitive.

16Un acte de notoriété acquisitive a été dressé par un notaire constatant que Monsieur X pouvait prétendre à l'application des règles de la prescription acquisitive et que par conséquent, il était devenu le propriétaire par le jeu de la prescription trentenaire d'une parcelle de terrain. Cet acte est par la suite attaqué en nullité par une autre personne, Monsieur Y, qui revendiquait lui aussi le bénéfice de la prescription acquisitive. Une action en nullité est également intentée par la Trésorerie Générale de La Réunion qui soutenait que l'intégralité de la parcelle en question faisait partie du domaine public.

17Le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis, par jugement du 25 mai 2010, a annulé l'acte, ordonné l'expulsion de Monsieur X et a estimé que seule une partie de la parcelle relevait du domaine public.

18La Cour d'appel de Saint-Denis dans sa décision du 4 septembre confirme l'annulation de l'acte de notoriété acquisitive, néanmoins, elle infirme la position des premiers du fond quant à la qualification de la parcelle litigieuse. En effet, elle considère que l’intégralité du terrain en question appartient au domaine public.

19L'Article L 5111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques est clair : « La zone comprise entre la limite du rivage de la mer et la limite supérieure de la zone dite des cinquante pas géométriques définie à l'article L 5111-2 fait partie du domaine public maritime de l'État ». Toutefois, ce texte comme l’article L 5111-2 qu’il cite, ne détermine pas précisément en quoi consiste la zone des cinquante pas géométriques. Le Tribunal de Grande Instance pour établir que la parcelle litigieuse était en partie sur le domaine public, a retenu une définition applicable au Département de la Guyane, à savoir : 81,20 mètres. Les juges ont utilisé cette mesure, car ils ont estimé qu'il n'existait pas de norme explicite pour La Réunion.

20Or, la Trésorerie Générale de La Réunion fait valoir qu'un plan a été établi par commune qui délimite la largeur de la zone. Aussi, il peut être constaté que la parcelle en question en fait partie intégralement et qu'en application de l'article L 3111-1 du CGPPM, elle relève du domaine public et constitue un bien inaliénable et imprescriptible.

21La Cour d'appel de Saint-Denis suit le raisonnement de la Trésorerie Générale et retient que « la zone s’étend jusqu’à la limite de la route nationale et englobe l’intégralité de la parcelle litigieuse ».

22Toutefois, l’appartenance au domaine public peut être neutralisée comme le prévoit la loi littoral du  5 janvier 1986. L'article L 5111-3 du CGPPM dispose en effet que :

23« Les dispositions de l'article L51111-1 s'appliquent sous réserve des droits des tiers à la date du 5 janvier 1986. Les droits des tiers résultent :

241° Soit de titres reconnus valides par la commission prévue par les dispositions de l'article 10 du décret n° 55-885 du 30 juin 1955 ;

252° Soit de ventes ou de promesses de vente consenties par l'État postérieurement à la publication de ce décret et antérieurement à la date du 5 janvier 1986 ;

263° Soit, dans le département de La Réunion, des éventuelles prescriptions acquises à la date du 3 janvier 1986 ».

27En l'espèce, il fallait alors s'interroger sur la réalité de la prescription acquisitive invoquée tant par Monsieur X que par Monsieur Y. C'est une question de fait qui relève de l'appréciation des juges du fond et la Cour d'appel suit sur ce point les magistrats du Tribunal : « ils ont jugé avec exactitude qu’en l’espèce en ce qui concerne la parcelle litigieuse seuls sont produits des contrats d’occupation pour des durées déterminées de 2 ans puis de 9 ans qui ont pris fin en 1977 avant l’entrée en application de la loi littoral et que ni Monsieur X ni Monsieur Y ne pouvaient justifier l’existence d’un tel titre à la date de référence ; il convient en conséquence de confirmer la décision en ce qu’elle a annulé l’acte de prescription acquisitive et de l’infirmer pour le surplus en jugeant que l’intégralité de ladite parcelle fait partie du domaine publique maritime ».

28Les actes de notoriété acquisitive dressés par notaire sont en voie de disparition tant ils sont à l'origine de nombreux conflits. Mis en place par la pratique afin de permettre la conclusion d’opérations juridiques et d'éviter le temps d'une procédure judiciaire, ils ne créent qu'une présomption simple de la qualité de propriétaire qui peut être combattue par tout moyen. Or, souvent, les personnes « bénéficiaires » d'un tel acte ne le réalisent pas.

29Dans cette espèce, « les premiers juges ont retenu avec justesse que le notaire avait procédé, avant l’établissement de l’acte de notoriété, à des vérifications poussées en interrogeant notamment l’État sur son éventuelle qualité de propriétaire. S’il lui appartenait avant d’établir l’acte de vérifier que la parcelle litigieuse ne faisait partie de la zone dite des cinquante pas géométriques, par courrier en réponse du 24 mai 2004, la direction des services fiscaux a toutefois omis de faire valoir ses droits sur le domaine public maritime même si elle clôture son propos par une réserve générale ». Si toutes les précautions sur la question de l'appartenance au domaine public semblent avoir été prises, le notaire apparaît désavoué par les juges sur la réunion des conditions de la prescription acquisitive.

3.1.2. Propriété collective : Indivision

30Empiètement – Action en démolition

Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 1er juin 2012, RG n° 11/00509

31La Cour d'appel de Saint-Denis dans un arrêt rendu le 1er juin 2012 a été confrontée à un problème d’empiétement sur bien indivis. En l'espèce Monsieur et Madame X durant leur mariage ont acquis un terrain, voisin du terrain du frère de l'épouse. Ce dernier a édifié une construction sur sa parcelle qui empiète sur celle du couple X. Le divorce des époux X est prononcé et s’est ouverte la période de l'indivision postcommunautaire durant laquelle les règles de l'indivision s'appliquent. Monsieur X désire faire cesser cet empiétement à l'inverse de son ex-femme qui ne le souhaite pas. Aussi, il agit seul en justice afin d'obtenir la démolition de la partie de la construction qui se situe sur leur terrain indivis.

32Le Tribunal de Grande Instance de Saint-Pierre, suite à une expertise constatant l’empiétement, a « au visa des dispositions de l’article 815-2 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la date d’entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006 applicables en l’espèce, constaté que la parcelle indivise entre Monsieur X et son ex-épouse n’était menacée d’aucun péril imminent et qu’en conséquence Monsieur X ne pouvait diligenter seul l’action en revendication et démolition, [et] a donc dit que son action était irrecevable Monsieur X n’ayant pas qualité pour agir ».

33Ce dernier interjette appel demandant « à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de le dire recevable en son action et, au visa du rapport d’expertise constatant l’empiétement, d’ordonner sous astreinte la démolition des ouvrages se situant sur sa propriété (...) ».

34Les coindivisaires sont propriétaires ensemble d'un même bien voire d'un même ensemble de biens. Aussi, pendant très longtemps, le régime de l'indivision a été marqué par l'unanimité : il fallait l'accord de tous pour prendre une décision sur le bien indivis. L'unanimité permet certes de respecter la qualité de propriétaire de chacun, mais en pratique conduisait souvent à la paralysie de la gestion. Afin de débloquer certaines situations et de faciliter l'administration de l'indivision, le législateur a modifié les règles de majorité applicable. La loi du 23 juin 2006 de réforme des successions comporte des dispositions relatives à l'indivision assouplissant les modalités de gestion en retenant une majorité des 2/3 pour les actes d’administration et pour certains actes de disposition. La loi du 12 mai 2009 finit par parachever cette entreprise en introduisant une procédure spécifique à l'article 815-5-1 du Code civil en matière d’aliénation de biens indivis.

35Le législateur s'est donc attaqué au régime de l'indivision, modifiant sensiblement le droit antérieur sauf en ce qui concerne les actes conservatoires lesquels compte tenu de leur objectif de protection du patrimoine indivis, connaissent un régime dérogatoire : un coindivisaire seul peut valablement réaliser un acte conservatoire. L'alinéa premier de l'article 815-2 du Code civil ne dit pas autre chose : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence ».

36Par conséquent, une action en démolition du fait d'un empiétement est-elle une mesure conservatoire ? Telle est la question qui a été posée à la Cour d'appel de Saint-Denis.

37La qualité pour agir de Monsieur X dépend de cette qualification. En effet, si la démolition constitue une mesure conservatoire, il peut agir seul ; dans le cas contraire, il faut l'accord de son ex-épouse, ce qui apparaît compromis. La résistance voire la réticence de cette dernière peut s'expliquer par le fait que le constructeur qui a empiété sur le terrain soit son frère et l’on comprend alors la démarche de Monsieur X qui craignait pour l’intégrité du patrimoine indivis.

38Le texte applicable à la cause est l'article 815-2 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis ». La jurisprudence demandait pour justifier que l’action en justice puisse être exercée par un indivisaire seul, l'existence d'un péril imminent (Cass. 1ère civ., 25 janvier 1983 : « Les mesures nécessaires à la conservation de l chose indivise, que l’article 815-2 du Code civil permet à tout indivisaire de prendre seul, s’entendent des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires », Bull.civ. III, n° 24).

39Aussi, le Tribunal de Grande Instance et la Cour d'appel essaient de caractériser l'existence ou non d'un péril imminent pour le terrain indivis. Les deux juridictions du fond ont estimé qu'il n'y avait pas de péril imminent sur le bien indivis qui aurait pu justifier une mesure conservatoire. La démolition n'apparaît pas indispensable, car « il y a lieu pour la cour de considérer que la reconnaissance de l’empiétement avéré et non contesté et reconnu par le premier juge comme par la cour de sorte qu’elle ne pourra plus être remise en cause suffit à assurer la conservation de l’immeuble et à garantir les droits indivis de Monsieur X sur l’immeuble en cause.  

40Qu’il n’y a pas lieu en effet en l’état à ordonner la démolition sollicitée, cet acte n’étant pas utile à ce jour à la conservation de la chose dans la mesure ou Monsieur X et son ex-épouse sont propriétaires d’un autre immeuble et où Madame pourra, dans le cadre du partage, se voir attribuer l’immeuble en cause et qu’elle n’exercerait pas alors cette prérogative ».

41La Cour d'appel considère que le fait que l’empiétement soit établi et non contesté permet de garantir les droits indivis sur le bien sans qu’il soit nécessaire de procéder à la démolition de la construction irrégulière. La solution peut apparaître étonnante puisqu’en droit français, empiétement rime avec démolition. Pourtant la Cour d'appel préfère une solution moins radicale : tout en reconnaissant immédiatement l’existence d’un droit à détruire (du fait de l’empiétement), elle en décale dans le temps les effets puisque son éventuel exercice dépendra de l’issue du partage. Pour l'instant, le bien est la propriété indivise des deux ex-époux. Au terme du partage, en fonction de celui qui aura obtenu le terrain dans son lot, l'action en démolition pourra à ce moment-là être introduite par le propriétaire exclusif.

42En outre, est regardé le contenu du patrimoine indivis puisque la Cour d'appel précise que Monsieur X pourra se voir attribuer un autre immeuble que celui subissant l’empiétement. Toutefois, en droit, la solution devrait être la même qu'il y ait un autre bien ou pas dans la masse indivise. Cette donnée ne devra pas entrer en ligne de compte, elle ne sert pas à déterminer l’existence d’un péril imminent. Cette notion est généralement caractérisée en Jusrisprudence soit par un risque de destruction du bien indivis du fait de l'empiétement, soit par la menace que peut constituer le mécanisme de la prescription acquisitive. Ces deux situations ne sont pas évoquées en l'espèce.

43Indemnité d’occupation – Jouissance privative

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 13 juillet 2012, RG n° 11/00040

44Lorsque deux co-indivisaires habitent en même temps dans le bien indivis, qu'en est-il de l'indemnité d'occupation de l'article 815-9 du Code civil ? La Cour d'appel de Saint-Denis s'est prononcée dans un arrêt en date du 13 juillet 2012 : « S’agissant de l’occupation antérieure par sa soeur de cette maison, s’il résulte de l’acte de décès de la mère des parties qu’alors Madame X résidait en effet dans l’immeuble indivis et qu’elle y résidait encore lors de l’établissement en 2004 de la déclaration de succession établie par le notaire, ce dernier document fait apparaître que Monsieur Y résidait alors à cette même adresse.

45 Il n’est pas discuté que Madame X a quitté les lieux au début de l’année 2007 pour aller habiter ailleurs avec sa famille.

46Cette dernière ne peut donc être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision pour une période où elle résidait, avec son seul coindivisaire, dans cette maison ».

47L'utilisation à des fins privatives des biens indivis crée automatiquement un droit de créance à l'égard de l'indivision. Il s’agit d’une compensation pour la perte de fruits et de revenus que la jouissance par l’un des coindivisaires occasionne. Mais lorsque tous les coindivaires utilisent le bien en même temps, aucune indemnité pour jouissance privative n’est due. L’alinéa 1er de l’article 815-9 du Code civil pose le principe : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires (…) ». Ainsi, le fait qu’un bien soit en indivision n’empêche pas a priori son utilisation par les coindivisaires et heureusement. Tout est question de mesure. Quand un indivisaire jouit de la chose, il doit respecter le droit des autres coindivisaires, tant qualitativement en ne détériorant pas la chose que quantitativement chacun doit pouvoir l’utiliser à un moment donné (en ce sens, voir Cass. 1ère civ., 13 janvier 1998 : Bull.civ.I, n° 12). En l’espèce, les deux coindivisaires l’ont utilisé en même temps : leur jouissance loin d’être privative, peut être qualifiée de collective.

Quelques mots à propos de :  Céline KUHN

Maître de conférences à l’Université de La Réunion