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Jurisprudence de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS de La Réunion - Année 2008 (Semestre 2)

RJOI Numéro 10 - Année 2010, Page : 172
Céline KUHN

3. Droit patrimonial

Plan

Texte intégral

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3.1. DROIT DES BIENS

3.1.1. Propriété – Notion

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 28 novembre 2008, RG n°07/01335

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 14 novembre 2008, RG n°07/01229

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 19 décembre 2008, RG n°05/01154

1L’arrêt n°07/01335 en date du 28 novembre 2008 de la Cour d’appel de Saint-Denis s’intéresse à la question de l’empiètement. Très classiquement, les juges constatant l’existence d’un empiétement ordonnent la démolition des constructions en cause. En effet, « Il résulte à suffire des documents produits, alors que la limite des propriétés n’est pas contestable pour résulter d’un procès-verbal de bornage du 31 mai 2001 accepté par M. X, qu’une partie de la construction de celui-ci empiète effectivement  sur la propriété de Mme Y. Il s’ensuit que la démolition de la partie de la construction en cause empiétant sur la parcelle de Mme Y. ne peut qu’être ordonnée par la Cour et ce, dans le délai de trois mois de la signification de la présente décision sous astreinte (…) ».

2La même solution se retrouve dans l’arrêt n°07/01229 du 14 novembre 2008 qui concernait également une situation d’empiétement : « que le jugement entrepris qui n’est pas contesté plus avant et qui a,  après une juste analyse des circonstances de la cause et des documents produits et par des motifs pertinents que la Cour adopte, constaté l’empiétement sur la parcelle de Madame X. de deux des constructions édifiées principalement sur sa parcelle par Monsieur Y.  et a ordonné en conséquence sous astreinte le délaissement par celui ci du terrain occupé par lui sur la propriété de Madame X. et la démolition à ses frais et par tous moyens des parties d’immeubles empiétant sur la propriété de celle-ci (…), doit être confirmé ». La protection du droit de propriété commande une telle sanction : la démolition des empiétements est nécessaire, on ne saurait contraindre le propriétaire à une expropriation privée. Comme l’explique très justement l’arrêt n°05/01154 du 19 décembre 2008 : « Monsieur X. refuse de céder le terrain empiété et réclame la démolition du mur ; (…) [il] ne saurait être contraint de céder une partie, fut-elle réduite de sa propriété ; (…) dès lors que l’empiétement est reconnu, il convient d’ordonner la démolition du mur litigieux et d’ordonner la remise en état des lieux ».

3Toute atteinte à la propriété, par principe, est réparée par le retour au statut quo ante comme c’est le cas en matière d’empiétement. La destruction des constructions permet d’obtenir ce résultat qui efface les traces de la violation de propriété.

3.1.1. Propriété – Objet

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 3 octobre 2008, RG n°07/00698

4La délimitation précise de l’objet sur lequel porte la propriété est une donnée essentielle en droit des biens. L’objet détermine le champ territorial des prérogatives reconnues au propriétaire. Par conséquent, la possibilité de borner son terrain est toujours un droit, l’article 646 du Code civil précise en effet : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigües. Le bornage se fait à frais communs ».

5Si toutes les parties sont d’accord, le bornage peut résulter d’une convention. Ce bornage conventionnel n’engage alors que les personnes qui l’ont signé comme le rappelle l’arrêt n°07/00698 du 3 octobre 2008 rendu par la Cour d’appel de Saint-Denis : « (…) la convention de bornage du 20 novembre 2001 s’impose aux parties signataires en application de l’article 1134 du Code civil. La jurisprudence citée par Monsieur X. selon laquelle le juge peut refuser d’accueillir une demande en bornage lorsqu’il constate un accord antérieur des parties sur la délimitation de leur propriété ne s’applique pas à la présente espèce dans laquelle l’acte antérieur invoqué est étranger à l’une des parties ».

3.1.1. Propriété – Action en revendication

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 14 novembre 2008, RG n°07/01229

6La Cour d’appel de Saint-Denis dans son arrêt n°07/01229 du 14 novembre 2008 revient sur les conditions de l’action en revendication. Cette action en justice permet au propriétaire dépossédé de retrouver la possession de sa chose ès qualités de propriétaire. En effet, c’est la démonstration de sa qualité de propriétaire qui convainc le juge de lui réattribuer la possession du bien en question. L’action en revendication est fondée sur la propriété du demandeur et appelle que celui-ci en apporte la preuve. Cette preuve « s’établit par titre ou par tout autre moyen »,en outre l’arrêt précise qu’ « (…) aucune disposition n’impose, à peine d’irrecevabilité de cette action, qu’un bornage préalable amiable ou judiciaire soit effectué, la pertinence des moyens de preuve soumis relevant de l’appréciation du juge ».

7Ainsi, le bornage n’est pas une condition de recevabilité de l’action en revendication.

3.1.1. Propriété – Preuve de la Propriété - Notoriété acquisitive

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 11 juillet 2008, RG n°05/00297

8L’arrêt n°05/00297 rendu le 11 juillet 2008 par la Cour d’appel de Saint-Denis rappelle la force probatoire d’un acte de notoriété. En l’espèce, suite à l’établissement d’un acte de notoriété acquisitive, un partage a été réalisé. L’un des copartageants revendiqua alors une servitude de passage du fait de l’état d’enclave de son terrain. Il se heurta à ses voisins qui expliquèrent leur refus par son défaut de qualité pour agir : les conditions de la prescription acquisitive n’auraient pas été remplies. A cette fin, est produite une attestation émanant d’une personne qui explique que l’acquisition par prescription n’a pu se réaliser. Quelle est le poids de cette attestation face à un acte de notoriété acquisitive ? L’acte de notoriété acquisitive n’est qu’une présomption simple, il appartient alors aux juges du fond d’apprécier tout élément de preuve contraire apporté. En l’espèce, il est précisé que « Pour contester la propriété de Monsieur X. Madame Y. produit une attestation de Monsieur Z. lequel indique que la mère de celui ci n’aurait vécu sur la parcelle litigieuse que de 1960 à 1972 , la propriété étant ensuite restée inoccupée ou occupée par d’autres. Or cette seule attestation est insuffisante à remettre en cause l’acte de notoriété de prescription acquisitive alors que par ailleurs ni Madame Y. usufruitière de la parcelle voisine ni les consorts Y. ne prétendent être eux mêmes propriétaires de ladite parcelle ».

3.1.1. Propriété – Modes d’acquisition - Accession

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 11 juillet 2008, RG n°07/00641

9L’article 555 du Code civil pose les règles de l’indemnisation de celui qui a construit avec ses matériaux sur le terrain d’autrui. En application du principe de l’accession, le propriétaire du fonds acquiert automatiquement les constructions qui ont été édifiées sur son bien. Se pose alors la question de l’indemnisation du constructeur. L’article 555 distingue entre le constructeur de bonne foi et celui de mauvaise foi, les règles concernant ce dernier sont moins avantageuses que celles applicables si la personne se révèle de bonne foi. L’arrêt n°07/00641 en date du 7 novembre 2008 a estimé que Monsieur  X. ayant démontré sa bonne foi par la production d’attestations, « il s’ensuit que c’est à bon droit que les premiers juges ont estimé sur le fondement des articles 550 et 555 du code civil que ce Monsieur était devenu créancier d’une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, ou au coût des matériaux et au prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement ». La bonne foi dans cette hypothèse peut résulter de l’autorisation donnée par le propriétaire au constructeur comme c’était le cas en l’espèce, un oncle avait autorisé son neveu à édifier certaines constructions sur son fonds. Ainsi, le calcul de l’indemnisation peut être réalisé en fonction soit de la plus-value soit des sommes dépensées pour les matériaux et la main d’œuvre, en outre, la destruction des constructions ne sera pas à la charge du constructeur de bonne foi. Elle sera à la charge du constructeur de mauvaise foi comme le rappelle l’arrêt n°07/00475 rendu le 10 octobre 2008.

3.1.1. Propriété – Modes d’acquisition – Prescription acquisitive

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 14 novembre 2008, RG n°07/01139

10L’arrêt n°07/01139 du 14 novembre 2008 de la Cour d’appel de Saint-Denis s’intéresse aux conditions de la prescription acquisitive. Le possesseur qui invoque l’application de ces règles doit prouver qu’il a possédé utilement pendant trente ans le bien. Cette question relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, c’est une question de fait. Ainsi, il leur appartient d’apprécier les éléments apportés par les parties à l’instance. En l’espèce, les juges ont considéré que « Monsieur X. produit plusieurs attestations toutes identiques desquelles il résulte qu’il est né à l’adresse suivante (…) depuis plus de trente ans et a toujours habité là  d’abord avec ses parents, aujourd’hui avec sa concubine et ses enfants. Or ces seuls documents sont insuffisants à justifier d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et surtout à titre de propriétaire par Monsieur X. de ladite parcelle susceptible d’établir la réalité de l’usucapion alléguée en opposition au titre de la [Société] ». La Cour d’appel reprend exactement la lettre de l’article 2261 du Code civil qui définit la notion de « possession utile ». En l’espèce, Monsieur X. étant qualifié d’ « occupant sans droit ni titre de la parcelle de terrain en cause il y a lieu de lui ordonner de délaisser les lieux dans un délai de trois mois à compter de la présente décision et à défaut d’ordonner son expulsion avec le concours de la Force Publique si besoin est ainsi que de lui ordonner dans le même délai de démolir la construction érigée illégalement sur ce terrain ». Cette décision peut apparaître sévère mais c’est le prix de la protection du droit de propriété. L’occupant sans droit ni titre doit restituer la chose à son propriétaire avec une remise en l’état qui implique la destruction des éventuelles constructions édifiées sur le fonds qui ne lui appartient pas.

11La confrontation entre un propriétaire qui présente un titre et un possesseur qui s’est comporté comme le propriétaire pendant un certain laps de temps est une problématique classique du droit des biens. Le possesseur qui remplit les conditions de la prescription acquisitive sera toujours préféré au propriétaire qui a laissé un tiers s’occuper de son bien. Pourquoi ? Parce que le Code civil préfère l’action à l’inaction, il encourage ceux qui entretiennent les biens et sanctionne dans une certaine mesure ceux qui les délaissent. Le possesseur acquiert la qualité de propriétaire car il s’est comporté comme le propriétaire aurait dû le faire : c’est une prime à la jouissance. Celui qui jouit, doit être le propriétaire. Toutefois, cette association, jouissance-qualité de propriétaire, qui est une association naturelle au regard de l’article 544 du Code civil, ne devient réalité juridique pour le possesseur que s’il démontre qu’il a bien rempli les conditions de la prescription acquisitive. Il se heurte alors à la question de la preuve de sa possession utile comme de nombreuses affaires à La Réunion ont pu l’illustrer (Voir l’arrêt rendu le 29 septembre par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation qui a rejeté un pourvoi formé contre une décision du 27 juillet 2007 de la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, n°de pourvoi : 07-21777).

3.1.2. Propriété collective : Indivision – Sources

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 24 octobre 2008, RG n°07/00891

12L’indivision connaît deux sources : la loi et le contrat. S’agissant de l’indivision conventionnelle, elle est nécessairement expresse et ne peut être tacite. C’est ce que nous rappelle l’arrêt n°07/00891 du 24 octobre 2008 rendu dans le cadre d’une séparation de concubins : « Une demande en partage fondée sur les dispositions de l’article 815 du Code civil nécessite l’existence préalable d’une indivision laquelle peut résulter soit de la loi soit d’une convention. Si le concubinage implique une union de fait il n’entraîne cependant aucune communauté légale de biens et seul un contrat peut le cas échéant être à l’origine d’une indivision entre des concubins comme l’a justement rappelé le tribunal ».

3.1.2. Propriété collective : Indivision – Article 815-9 du Code civil

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 19 septembre 2008, RG n°06/00865

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 3 octobre 2008, RG n°07/00255

13L’arrêt n°06/00865 du 19 septembre 2008 applique une règle importante de l’indivision. Le coindivisaire qui a eu une jouissance exclusive du bien indivis, doit verser une indemnité en application de l’alinéa 2 de l’article 815-9 du Code civil qui dispose que « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». En l’espèce, il est constaté que « [Monsieur X] qui a joui privativement du bien immobilier est tenu en application de l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil de régler à l’indivision et non à [l’autre indivisaire] personnellement une indemnité (…) ». S’agissant de l’existence de cette indemnité, elle relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. La Cour précise que cette indemnité n’est pas personnelle au coindivisaire mais appartient à l’indivision. Cette personnalisation de l’indivision ne nous surprend pas, elle ne fait que rappeler qu’historiquement l’indivision et la société ont toujours été des institutions très proches. Les récentes réformes en la matière (lois du 23 juin 2006 et du 12 mai 2009) vont même un peu plus loin, gommant les spécificités de l’indivision (la règle de l’unanimité) et préférant lui appliquer le mode de fonctionnement de la société (la règle de la majorité).

14En outre, l’arrêt précise que « la prétention de l’appelant qui sollicite la compensation entre cette indemnité et celle à laquelle il soutient avoir droit au titre du gardiennage qu’il dit avoir assuré n’est pas fondée alors que le fait de prendre possession d’un bien indivis pour s’y installer à demeure et en profiter de manière exclusive en y effectuant pour ses besoins et sa convenance personnelle  des constructions qui n’ont apporté aucune valeur au fonds puisqu’il reconnaît qu’elles sont vouées à la démolition ne peut en aucun cas s’analyser en un service rendu à l’indivision susceptible de justifier une contrepartie financière de sorte qu’il sera débouté de ce chef de demande.

15Quant aux constructions en cause si elles n’ont pas augmenté la valeur du bien, elles ne l’ont pas non plus déprécié et le seul fait qu’elles aient été réalisées sans permis de construire ne sauraient justifier leur démolition; la demande formée de ce chef par l’intimée sera rejetée». Ainsi, le caractère provisoire des constructions destinées à être détruites empêche la qualification de dépenses d’amélioration, la compensation n’est donc pas possible avec l’indemnité de jouissance exclusive. Il est intéressant de relever que dans le même temps, les juges ne reconnaissent pas que ces constructions comme les invitait l’intimée, ont fait perdre de la valeur au bien immobilier. Le fait qu’elles n’apportent pas de valeur supplémentaire au fonds n’est pas en soi source de perte économique. Cette analyse purement mathématique peut surprendre car l’aspect du terrain n’est-il pas modifié par ces constructions et leur seule présence ne crée-t-elle pas un handicap patrimonial certain ?

16Enfin, l’arrêt n°07/00255 du 3 octobre 2008 s’intéresse à la période pendant laquelle l’indemnité est due : « le paiement de cette indemnité sera dû jusqu’au partage effectif dans la mesure où la décision qui prononce l’attribution préférentielle ne confère pas à son bénéficiaire la propriété du bien qui en est l’objet dont le transfert ne s’opérera qu’à la date de la signature de l’acte de partage définitif ». L’attribution préférentielle n’est qu’une modalité du partage dont elle constitue un préparatif. Seul l’acte de partage définitif qui fixe les droits de l’ensemble des coindivisaires met fin à la situation de propriété collective, terme de l’obligation de paiement de l’indemnité pour jouissance privative.

3.1.2. Propriété collective : Indivision – Article 815-13 du Code civil

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 21 novembre 2008, RG n°07/01061

17L’arrêt n°07/01061 du 21 novembre 2008s’intéresse au champ d’application de l’article 815-13 du Code civil qui permet à un indivisaire d’obtenir le remboursement des sommes engagées en vue de l’amélioration du bien indivis. Ce texte, comme le rappelle la Cour d’appel, précise qu’« il doit être tenu compte des dépenses faites par un indivisaire pour l’amélioration d’un bien indivis en fonction de l’augmentation apportée à sa valeur au temps du partage et de celles nécessaires engagées pour sa conservation ». La charge de la preuve de l’existence de telles dépenses d’amélioration ou de conservation appartient à l’indivisaire qui invoque le bénéfice de telles dispositions. Aussi, les juges ont considéré en fonction des éléments qui leur ont été apportés que « les travaux qui ont pu être réalisés au niveau des peintures, ne constituent pas des travaux d’amélioration ayant apporté un plus value au bien indivis, ni des impenses nécessaires à sa conservation mais des prestations uniquement destinées à agrémenter le cadre de vie que  l’appelante a réalisées à son gré et contre l’avis même de son père qui l’hébergeait. En conséquence sa demande d’indemnisation n’est pas fondée et le jugement déféré qui l’en a déboutée sera confirmé ».

18Ainsi, de simples travaux de peinture ne permettent pas à l’indivisaire qui les a réalisés d’en obtenir le remboursement sur la base de l’alinéa 1er de l’article 815-13 du Code civil.

3.1.2. Propriété collective : Indivision – Partage

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 19 septembre 2008, RG n°06/00885

19L’arrêt n°06/00885 rendu le 19 septembre 2008 par la Cour d’appel de Saint-Denis pose la question de la réalisation du partage d’un bien indivis : partage en nature ou en valeur ?

20L’un des co-indivisaires demandait que le partage soit réalisé en valeur grâce à une licitation, cette demande était justifiée par le fait que « le partage en nature est économiquement impossible en raison de la maisonnette édifiée de manière illicite par son frère, de la superficie insuffisante pour constituer deux lots et de la perte de valeur que subirait nécessairement le bien qui se verrait privé de toute utilité d’occupation. (…)ce partage entraînerait un coût financier important que les parties ne peuvent supporter du fait de la mise en place d’un dispositif d’assainissement, d’intervention d’un géomètre et de démolition des constructions illicites édifiées et qu’en outre la mésentente profonde qui existe entre eux exclut toute possibilité de vivre cote à cote ». La Cour d’appel ne retient pas « ces arguments qui demeurent en l’état de simples affirmations, ne sauraient justifier d’écarter le partage en nature qui doit rester la règle lorsqu’il est possible ce qui estbien le cas en l’espèce ». En outre, l’arrêt précise que « l’impossibilité de voisinage évoquée elle ne peut constituer un obstacle légitime au partage en nature, l’attributaire pouvant librement disposer du lot qui lui reviendra et le cas échéant le céder ». Cet élément ne saurait en effet fonder le recours à un partage en valeur et non en nature. Par conséquent, sur ce point « le jugement entrepris [doit être] infirmé en ce qu’il a ordonné la licitation et le partage en nature ordonné par la formation de deux lots d’égale valeur ».

21La règle applicable à la cause est celle qui prévalait avant la réforme opérée par la loi du 23 juin 2006 (nouvelle rédaction de l’alinéa 1er de l’article 826 du Code civil : «L’égalité dans le partage est une égalité en valeur. »). Ainsi, le partage doit être fait en nature quand celui-ci s’avère possible ce qui est considéré comme le cas en l’espèce. La Cour de cassation veille au respect de cette règle pour les partages relevant encore du droit antérieur, en témoigne l’arrêt en date du 10 mai 2007 (n°pourvoi : 05-16159) rendu par sa première chambre civile : « le partage en nature est la règle ».

3.1.3. Droits Réels – Servitudes – Notion

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 12 décembre 2008, RG n°08/00959

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 8 août 2008, RG n°07/00325

22L’article 637 du Code civil définit la notion de servitude : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Il s’agit donc d’un droit réel qui paraît concédé à un immeuble par un autre immeuble. Cette réalité juridique est ainsi rappelée dans l’arrêt n°08/00959 de la Cour d’appel de Saint-Denis en date du 12 décembre 2008 : « (…) une servitude constitue un droit réel attaché à un fonds et non au profit d’une personne et que sa création ou son existence au profit d’un fonds dominant dont les propriétaires successifs peuvent se prévaloir, ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant, peu importe qu’il n’en soit pas fait mention dans le titre de propriété du fonds dominant ».La servitude dont les vendeurs sont bénéficiaires ne se transmet pas nécessairement à leurs acquéreurs, tout dépend du fonds, objet de la vente. Il faut que ce soit le fonds dominant sinon la seule qualité d’acquéreur sans autre précision ne confère pas automatiquement le bénéfice d’une servitude. Ainsi, « aucun élément ne permet de démontrer l’existence du lien juridique de nature à fonder les prétentions des époux X. quant à la servitude dont ils prétendent bénéficier laquelle, au vu des actes produits, est étrangère à leur propre fonds ».

23L’arrêt n°07/00325 rendu le 8 août 2008 précise qu’en matière de servitudes d’écoulement des eaux, « Aux termes des dispositions des articles 640 et suivants du Code civil l’obligation de ne rien faire qui puisse aggraver la servitude du fonds inférieur pèse sur le propriétaire du fonds supérieur ». La servitude crée en effet une obligation de ne pas faire à la charge du propriétaire du fonds grevé. Cette obligation de ne pas faire est la base de l’organisation juridique mise en place par tout droit réel car elle permet de garantir au titulaire de la servitude, de l’usufruit (voir l’article 599 du Code civil : «Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier ») …etc., l’effectivité des prérogatives liées à sa qualité. Le propriétaire de l’assiette du droit réel est donc le débiteur de cette obligation, c’est même la seule obligation que le droit français tolère en matière de droits réels à la différence des droits personnels qui peuvent comporter toute la panoplie de l’article 1101 du Code civil : faire, ne pas faire et donner.

24Le droit réel lui ne saurait par principe, créer à la charge du propriétaire une obligation de faire par exemple. Or, il existe dans notre corpus des manifestations de ces obligations de faire « exceptionnelles ». Ainsi l’obligation d’entretien de la servitude qui peut  être à la charge du propriétaire du fonds servant (articles 698 et 699 du Code civil) mais il ne s’agit que d’une possibilité si le titre établissant la servitude le précise. L’on pense aussi à l’obligation légale du nu-propriétaire de payer les grosses réparations (article 605 du Code civil) mais la Jurisprudence lui a fait perdre tout contenu obligationnel en estimant que « l’usufruitier ne peut agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à effectuer les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’ensemble soumis à l’usufruit » (Cass. 3ème civ., 10 juillet 2002, n°pourvoi : 00-22158 ; solution classique déjà énoncée par l’arrêt de la Chambre des Requêtes du 10 décembre 1900 : DP. 1901. I. 209).

3.1.3. Droits Réels – Servitudes – Servitude de passage

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 11 juillet 2008, RG n°05/00297

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 7 novembre 2008, RG n°07/01132

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 19 septembre 2008, RG n°07/00437

25L’article 682 du Code civil dispose que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

26L’arrêt n°05/00297 rendu le 11 juillet 2008 par la Cour d’appel de Saint-Denis rappelle les éléments qui sont pris en compte par les juges dans le cadre de l’établissement d’une servitude de passage. Ainsi, « il résulte d’un PV de constat en date du 16 août 2002 que la parcelle (…) est actuellement seulement accessible par un chemin piétonnier (…) Il n’est pas contestable pour résulter des énonciations de l’acte notarié qu’il existe un bâti sur cette parcelle et la vocation de celle ci à être habitée justifie qu’elle dispose, au regard des conditions actuelles de vie et de la nécessité de permettre l’accès des secours, d’un passage suffisamment large par rapport à la voie publique pour permettre de rentrer un véhicule automobile ». Un simple chemin piétonnier ne suffit pas à désenclaver un terrain, celui-ci doit pouvoir être accessible par un véhicule automobile. Il s’agit d’une appréciation souveraine des juges du fond comme la Cour de cassation a eu l’occasion de le préciser dans un arrêt du 5 mars 1974 rendu par sa Troisième chambre civile (Cass. 3ème civ., 5 mars 1974 : Bull. civ. III, n°102).

27En outre, pour refuser l’établissement d’une telle servitude sur son terrain, le voisin invoquait que l’état d’enclave provenait de la division d’un fonds due à un partage. En effet, dans ce cas, le propriétaire du fonds enclavé ne peut réclamer le bénéfice de l’article 682 du Code civil. Or, la Cour constate que « Il n’est en l’état nullement établi que l’état d’enclave allégué trouve sa cause dans la division d’un fonds d’où il s’ensuit que Madame X. n’est pas fondée à conclure au débouté de la demande au motif que Monsieur Y. ne pourrait demander la création d’une servitude de passage que sur le fonds issu du partage dont il se prévaut ».

28Alors que dans l’arrêt n°07/01132 du 7 novembre 2008, la Cour d’appel de Saint-Denis a fait application de l’alinéa 1er de l’article 684 du Code civil qui dispose que « Si l’enclave résulte de la division par suite d’une vente, d’un échange ou d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ». En effet, dans cette espèce, comme « une servitude conventionnelle a été prévue à la charge de leurs propres parcelles au profit de celle de leur frère ce qui confirme que le partage est bien à l’origine de l’enclave invoquée par l’intimé sans que l’acte en cause ait tiré toutes les conséquences de cette situation au regard des prescriptions de l’article 684 du Code civil. En conséquence la demande de Monsieur X. tendant à revendiquer une servitude de passage sur le terrain de l’appelante n’est pas fondée alors qu’il lui appartient en application du texte précité de réclamer un accès sur les terrains dont les cessions opérées par son auteur ont entraîné l’état d’enclave ».

29L’arrêt n°07/00437 en date du 19 septembre 2008 précise qu’ « il résulte des dispositions de l’article 682 du Code civil que l’indemnité due au propriétaire du fonds servant doit être proportionnée au dommage qui peut lui être occasionné ». Ainsi, le propriétaire du terrain grevé par la servitude de passage perçoit un dédommagement pécuniaire qui va être calculé en fonction de l’atteinte subie à sa jouissance. L’appréciation de cette atteinte est une appréciation in concreto puisque l’arrêt précise : « Or en l’espèce il est établi et reconnu que la portion de terrain propriété de la société sur laquelle se situe l’assiette de la servitude de passage est une ravine en nature de fossé d’écoulement pluvial qui ne peut avoir d’autre usage que celui-ci de sorte que le dommage subi est très modéré. En conséquence l’indemnité qui a été calculée sur la base de la valeur moyenne du mètre carré du terrain dans le secteur comme l’a suggéré l’expert et retenu par le tribunal, sera eu égard à ces circonstances, minorée ».

Quelques mots à propos de :  Céline KUHN

Maître de Conférences à la Faculté de Droit et d’Economie de La Réunion & Co-directrice du Master 2 Droit du Patrimoine-Droit notarial