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Jurisprudence Commentée & Sommaires

RJOI Numéro 8 - Année 2008, Page : 225
Céline KUHN

3. DROIT PATRIMONIAL

Plan

Texte intégral

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3.1. DROIT DES BIENS

3.1.1. Propriété

Propriété - Notion - Article 646 du Code civil

CA Saint-Denis de La Réunion, 2 novembre 2007, (n°06/01305)

CA Saint-Denis de La Réunion, 23 novembre 2007, (n°06/00276)

1« Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». La délimitation précise de l’objet de la propriété est une condition préalable à l’établissement du rapport d’exclusivité. Par conséquent, en cas de doute, la loi a institué un droit au bornage en matière de fonds contigus. Si les parties n’arrivent pas à s’organiser à l’amiable, l’opération de bornage prendra la forme d’une action judiciaire : l’objectif étant qu’une matérialisation de la limite séparative des fonds soit effectivement réalisée.

2Le contentieux en matière de bornage est important et même si souvent il se résume à un problème de preuve de la limite séparative, il ne faut pas en oublier la dimension fondamentale. Sans détermination de l’objet, le lien de droit apparaît inefficace pour défaut d’assiette précise. Dans notre sélection, on citera donc deux arrêts de la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion qui illustrent cette question du bornage judiciaire, (n°06/01305) du 2 novembre 2007 et (n°06/00276) du 23 novembre 2007.

Propriété - Acquisition de la Propriété - Modes d’acquisition

CA Saint-Denis de La Réunion, 26 octobre 2007, (n°06/00967)

3L’arrêt (n°06/00967) du 26 octobre 2007 commence par rappelerque le Code civil ne crée pas de hiérarchie entre les différents modes d’acquisition de la propriété, acquisition originaire et acquisition dérivée. En effet, en l’espèce, M. S. présentait un acte d’acquisition (5 octobre 1970) de son père qui avait été conclu avec un vendeur ayant acquis par usucapion trentenaire la propriété de la parcelle en question. Mlle L. dont le titre d’origine était constitué par un acte d’acquisition antérieur (13 avril 1965) revendiquait également la qualité de propriétaire du même terrain. La Cour d’appel confirme le jugement rendu en première instance qui a reconnu à cette dernière la propriété. Cette décision ne fait pas référence à une confrontation directe entre les modes d’acquisition de la propriété immobilière car M. S. « ne produit aux débats ni l’acte du 5 octobre 1970 ni la justification de sa publicité et que dès lors il ne peut pas même y avoir conflit d’antériorité ». Ainsi, ce sont les difficultés rencontrées par une partie pour rapporter la preuve de ses prétentions qui ont au final déterminé la solution retenue.

Propriété - Acquisition de la Propriété - Acquisition originaire - Accession par incorporation

CA Saint-Denis de La Réunion, 22 juin 2007, (n°05/01171)

CA Saint-Denis de La Réunion, 12 octobre 2007, (n°06/00714)

CA Saint-Denis de La Réunion, 7 décembre 2007, (n°05/2136)

CA Saint-Denis de La Réunion, 6 avril 2007, (n°06/00334)

4Plusieurs arrêts de la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion s’intéressent à la question des constructions édifiées sur le terrain d’autrui. Les règles applicables sont présentées à l’article 555 du Code civil.

5L’arrêt (n°05/01171) du 22 juin 2007 précise le champ d’application de ce texte. La Cour d’appel reprenant une position jurisprudentielle bien établie (Cass. 3ème civ., 5 juin 1973 : Bull. civ. III, n°405) rappelle que le texte ne concerne que les nouvelles réalisations et « s’agissant donc de travaux d’amélioration même importante, il ne peut y avoir lieu à application de l’article 555 du Code civil ». Le fondement de l’indemnisation du constructeur ne saurait se trouver dans les règles de l’accession mais dans celles de l’enrichissement sans cause.

6L’arrêt (n°06/00714) du 12 octobre 2007 retient que l’article 555 du Code civil est applicable aux relations entre bailleur et preneur : « Dès lors et alors que les dispositions de l’article 555 du Code civil sont applicables entre propriétaire et locataire, l’autorisation du bailleur d’effectuer les travaux n’étant pas de nature à en écarter l’application à défaut d’une convention en réglant le sort qui n’est pas alléguée en l’espèce, et Mme F. étant devenue propriétaire des construction édifiées par ses locataires pour ne pas en avoir demandé la démolition et la remise en état des lieux dans leur état primitif lors de sa demande tendant à leur expulsion ni à aucun autre moment, il y a lieu de considérer que les époux T. sont bien fondés en leur demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 555 alinéa 3 du Code civil ». Cette solution qui s’inspire d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 10 novembre 1999 : Bull. civ. III, n°211), détermine la qualité de chacun des protagonistes. En autorisant les travaux, le bailleur a conféré au preneur la qualité de constructeur de bonne foi qui ne peut pas être obligé de détruire à ses frais les constructions. Comme le propriétaire n’a pas manifesté sa volonté d’en obtenir la destruction, il est présumé vouloir conserver les éléments bâtis sur son terrain. Par conséquent, le constructeur a droit à une indemnisation qui sera fixée en application de l’alinéa 3 de l’article 555 du Code civil, texte de référence en la matière.

7L’arrêt (n°05/2136) en date du 7 décembre 2007 concerne plus particulièrement les règles d’évaluation de l’indemnisation du constructeur. Comme le rappelle la Cour d’appel « aux termes de l’article 555 du Code civil, si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions qui y ont été édifiées, il doit, à son choix, rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté en valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouve lesdites constructions ». En l’espèce, une personne avait construit une maison sur une parcelle qui appartenait au père sa concubine. Le propriétaire avait autorisé sa fille à réaliser ces travaux sur ce terrain qu’il lui a donné par la suite (acte de donation en date du 22 septembre 2005). Le couple entre temps s’était séparé (2003) et la question de l’indemnisation du constructeur s’est posée. Les règles retenues par la Cour d’appel sont celles applicables au constructeur de bonne foi puisque les travaux avaient été autorisés par le propriétaire de l’époque (le père de l’ex-concubine). Ainsi, la donataire qui vient aux droits de son père ne peut contester cette qualité à son ex-concubin ni limiter son indemnisation à la seule plus value apportée au fonds. Pourtant, il s’agit d’une alternative laissée au seul choix du propriétaire : coût de la construction ou plus-value réalisée par le terrain. Ce choix discrétionnaire ne peut être réalisé par le juge ni par le constructeur sauf si le propriétaire mis en demeure restait taisant (Cass. 3ème civ., 17 juillet 1996 : Bull.civ. III, n°196).

8En l’espèce, il s’agissait d’un couple de concubins pour lesquels l’article 555 du Code civil a vocation à régir les rapports. Cela n’aurait pas été le cas si ces personnes avaient été mariées puisque seules les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 1469 du Code civil sont applicables pour le règlement des récompenses dues pour des constructions édifiées au moyen de fonds communs sur un terrain propre.

9En outre, les faits illustrent les difficultés inhérentes à la séparation d’un couple. Des questions se posaient quant à la participation de chacun aux travaux. La propriétaire actuelle a essayé de démontrer qu’elle avait contribué à la construction de la maison en contractant des prêts. Mais la Cour retient qu’elle ne rapporte pas la preuve que ces engagements conclus pour la plupart postérieurement à leur séparation aient effectivement servi au financement de la construction.

10Enfin, l’arrêt (n°06/00334) du 6 avril 2007 présente le sort peu enviable du constructeur de mauvaise foi. En l’espèce, un occupant sans droit ni titre avait édifié sur le terrain d’autrui des constructions. Les propriétaires ont agi en justice afin que soient ordonnées son expulsion ainsi que la démolition des éléments bâtis sans autorisation. La Cour d’appel constatant qu’il ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive et que sa situation est bien celle d’un constructeur de mauvaise foi réforme le jugement en ce qu’il a débouté les propriétaires de leur demande de démolition des constructions. Ce constructeur devra détruire à ses frais ce qu’il a élevé et aucune indemnisation ne lui sera donc attribuée. En outre, l’arrêt sanctionne l’occupation réalisée sur le terrain en allouant des dommages et intérêts aux propriétaires.

Propriété - Acquisition de la Propriété - Acquisition originaire - Prescription acquisitive

CA Saint-Denis de La Réunion, 15 juin 2007, (n°05/02191)

CA Saint-Denis de La Réunion, 6 juillet 2007, (n°06/00213)

11De nombreux arrêts de la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion concernent la prescription acquisitive. Ces décisions appliquent les textes du Code civil antérieurs à la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 qui réforme la prescription en matière civile. S’agissant de la prescription acquisitive, les nouvelles dispositions n’en modifient pas les fondamentaux, le plus souvent la règle demeure, seul son numéro est modifié. Ainsi, il est toujours exigé une possession utile, telle que définie à l’ancien article 2229, désormais article 2261 du Code civil : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Le législateur a organisé ce chapitre consacré à la prescription acquisitive en fonction de l’objet sur lequel porte les actes de possession : sont présentées d’une part, les règles en matière immobilière et d’autre part, celles relatives à la matière mobilière.

12Le délai de droit commun pour acquérir la propriété immobilière demeure un délai de trente ans. L’usucapion abrégée quant à lui ne présente plus qu’un seul visage avec un délai de dix ans dès lors que le possesseur a acquis de bonne foi et par un juste titre l’immeuble (voir article 2272 du Code civil dans sa nouvelle rédaction). Il n’est plus fait référence au délai de vingt ans ni au lieu du domicile du propriétaire. S’agissant des meubles, la fameuse règle de l’article 2279 est conservée mais perd son numéro : il va falloir prendre l’habitude de citer l’article 2276 du Code civil dorénavant... Une situation semble avoir été oubliée par le législateur : lorsque le possesseur d’un meuble n’est pas de bonne foi. Faudra-t-il appliquer le délai de trente ans des immeubles ou le délai de cinq prévu pour la prescription extinctive des actions mobilières ? Ou alors le législateur a-t-il souhaité abandonner la condition jurisprudentielle de la bonne foi du possesseur ? Dans ce dernier cas, l’article 2276 suffirait alors à embrasser toutes les situations.

13Wait and see…

14Deux arrêts se sont intéressés aux conditions de la prescription acquisitive et plus particulièrement à la caractérisation de la possession utile. Tout d’abord, l’arrêt (n°05/02191) du 15 juin 2007 rappelle que le demandeur qui se prévaut d’une prescription acquisitive immobilière doit « justifier en l’absence de titre, d’actes d’occupation réelle effectués par elle et ses auteurs de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant une période de trente ans ». En l’espèce sur plusieurs points, la possession apparaît viciée. Ainsi, la première condition énoncée à l’(ancien) article 2229 du Code civil n’est pas remplie puisqu’il est constaté que les actes de possession se sont interrompus pendant une période de dix pour reprendre après. Une possession utile doit s’écouler en un trait de temps sans arrêt pour que son effet publicitaire se produise ; elle est nécessairement stable et permanente ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. En outre, la Cour d’appel estime que la « demande d’autorisation d’effectuer des travaux faits par [le demandeur] à l’intimé courant 2002 caractérisait un acte matériel entaché d’équivoque comme ne révélant pas son intention de se comporter comme propriétaire ». Une possession utile est une possession non-équivoque : le possesseur possède à titre de propriétaire la chose et personne ne doit pouvoir en douter. Le fait de demandeur une autorisation marque une hésitation et peut créer un doute dans l’esprit des tiers qui suffit à vicier la possession.

15L’arrêt (n°06/00213) du 6 juillet 2007 concerne également les conditions de la prescription acquisitive et reprend la même formulation que celle énoncée précédemment : le demandeur qui se prévaut d’une prescription acquisitive immobilière doit « justifier en l’absence de titre, d’actes d’occupation réelle effectués par lui et ses auteurs de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant une période de trente ans ».

16Le demandeur ne démontre pas l’existence d’une possession utile de trente ans. La Cour d’appel relève qu’il « travaille cette terre depuis quarante ans sans pour autant démontrer qu’ [il] agissait en qualité de propriétaire en tout cas avant 1992 ». De plus, n’est pas davantage rapportée « la preuve d’une possession préalable de son père qui remplisse les conditions exigées ». En effet, le contrat de bail à colonat conclu par ce dernier interdit toute prescription par application des dispositions de l’ancien article 2236 du Code civil (nouvel article 2266) : « Ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le fermier, le dépositaire, l’usufruitier, et tous autres qui détiennent précairement la chose du propriétaire, ne peuvent la prescrire ». La possession utile est incompatible avec la détention du colon, sauf si la preuve d’actes de possession réalisés avec un animus possidenti qui caractérise l’âme de la prescription acquisitive avait été rapportée. Mais ce n’est pas le cas en l’espèce, il n’est pas question d’interversion de titre.

Propriété - Droit de rétrocession – Expropriation

CA Saint-Denis de La Réunion, 27 juillet 2007, (n°05/20079)

17L’arrêt (n°05/20079) du 27 juillet 2007 s’intéresse au droit de rétrocession en matière d’expropriation. L’article L. 12-6 du Code de l’expropriation précise qu’un droit de rétrocession existe au profit du propriétaire initial lorsque les immeubles expropriés n’ont pas reçu dans le délai de cinq ans de l’ordonnance d’expropriation la destination prévue. En l’espèce, l’appelante soutenait que les travaux n’avaient pas été entamés avant le délai légal de cinq ans mais les intimés produisent des éléments qui permettent d’établir le contraire. La Cour d’appel précise que « s’il est exact que la parcelle litigieuse n’a pas encore fait l’objet d’une exploitation, il y a lieu de rappeler que la conformité des réalisations effectuées avec les objectifs poursuivis par la déclaration d’utilité publique doit s’apprécier au regard de l’ensemble des parcelles expropriées pour la réalisation de l’opération ». Ainsi, l’appréciation doit se faire in globo et non en fonction d’un terrain donné. Par conséquent, la propriétaire initiale de la parcelle n’est pas fondée à demander une indemnisation au titre de son droit de rétrocession.

Propriété - Droit de rétrocession - Droit de préemption

CA Saint-Denis de La Réunion, 12 octobre 2007, (n°06/00473)

18L’arrêt (n°06/00473) du 12 octobre 2007 traite du droit de rétrocession en matière de préemption. « L’ancien propriétaire ne peut prétendre à l’exercice du droit de rétrocession du bien préempté que dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide durant les cinq ans suivant son acquisition par exercice de la préemption de l’utiliser ou de l’aliéner à d’autres fins que celles définies à l’article L210-1 du Code de l’urbanisme. Ainsi, l’article L231-11 du Code de l’urbanisme admet-il l’hypothèse de la rétrocession mais celle-ci n’est possible qu’autant que le titulaire du droit de préemption proposerait de revendre le terrain dans le délai de cinq ans suivant l’acquisition, ce qui ne correspond pas au cas d’espèce puisque le bien litigieux a été acquis dans le cadre du droit de préemption le 7 septembre 1989 et qu’il n’est pas envisagé par la Commune de le vendre ». Même si comme le soutient l’ancien propriétaire, la Commune n’aurait pas encore procédé à la réalisation de l’opération qui fondait l’exercice de son droit de préemption, la Cour d’appel précise que cette dernière « n’est soumise à aucun délai particulier pour remplir l’objectif déclaré ». Par ailleurs, « aucune disposition légale ne permet au requérant d’imposer au bénéficiaire du droit de préemption de lui rétrocéder la propriété d’un terrain dont il est pleinement propriétaire en vertu d’une préemption de 1989 ». Le droit de rétrocession en matière de préemption ne connaît pas le même régime que celui que l’on retrouve dans le cadre de l’expropriation. Le demandeur a essayé d’attirer les juges sur le terrain de l’expropriation puisque la rétrocession, dans cette situation, n’est pas conditionnée à l’existence d’une opération de revente du bien.

3.1.2. Propriété collective : Indivision

Propriété collective - Indivision - Attribution éliminatoire

CA Saint-Denis de La Réunion, 9 novembre 2007, (n°05/01899)

19L’arrêt (n°05/01899) du 9 novembre 2007 revient sur la nature juridique de l’attribution éliminatoire. L’ancien alinéa 3 de l’article 815 du Code civil permettait au juge lorsque des indivisaires souhaitaient rester dans l’indivision, d’attribuer sur la demande d’un ou plusieurs d’entre eux, sa part en nature ou en argent à celui qui a sollicité le partage. La loi n°2006-728 du 23 juin 2006 qui réforme les successions et les libéralités a introduit une disposition spécifique consacrée à l’attribution éliminatoire dans le Code civil à l’article 824.

20La Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion précise dans son arrêt que « l’attribution éliminatoire qui a pour objet de maintenir l’indivision entre certains indivisaires par l’allotissement de celui ou ceux qui veulent en sortir constitue un partage partiel et non une cession de droits indivis de sorte que l’argument de l’intimée selon lequel elle entend s’opposer à ce qu’elle considère comme une cession forcée de ses droits à un indivisaire équivalant à une expropriation non prévue par la loi, procède d’une analyse erronée de cette modalité et sera écartée ». En effet, l’attribution éliminatoire permet de réaliser un partage partiel. L’indivisaire qui a manifesté sa volonté de sortir de l’indivision obtient les effets d’une liquidation de l’indivision sans qu’elle se produise vraiment : elle se réalise uniquement à son niveau. La structure indivise est maintenue et en l’espèce, cela ne peut avoir pour conséquence la licitation du bien immobilier indivis. Les indivisaires souhaitant rester dans cette situation de propriété collective doivent verser une somme d’argent correspondant à la part de celui qui veut partir. Ce versement réalise un partage partiel qui ne met pas fin à l’indivision, elle continue mais avec une nouvelle répartition des droits, les coindivisaires voyant « leur part (…) augmentée en proportion du montant des versements » effectués par chacun.

3.1.3. Droits Réels

Droits Réels – Servitudes

CA Saint-Denis de La Réunion, 31 août 2007, (n°06/01579)

CA Saint-Denis de La Réunion, 1er février 2008, (n°06/00603)

21Le contentieux des servitudes montre les difficultés nées de la coexistence de fonds mitoyens. Toutefois, l’arrêt (n°06/01579) du 31 août 2007 rappelle que toutes les relations entre voisins ne participent pas nécessairement des servitudes et qu’» il entre dans les obligations normales de voisinage de laisser au propriétaire du fonds mitoyen le passage nécessaire pour effectuer les travaux indispensables sur son immeuble, étant précisé qu’il ne s’agit nullement en l’espèce d’une servitude de cour commune mais d’un passage limité dans le temps et donnant lieu à indemnisation ». Pour la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, celui à qui appartient le fonds sur lequel doit passer son voisin pour réaliser des travaux sur son propre fonds, est tenu d’une simple obligation personnelle de ne pas faire : il ne doit pas entraver la circulation de l’autre. Ce propriétaire n’est donc pas engagé ès-qualités comme ce serait le cas si une servitude avait été mise en place.

22Parmi les décisions sélectionnées, certaines concernent plus particulièrement les servitudes de passage. Ainsi, l’arrêt (n°06/00603) du 1er février 2008 s’intéresse à l’établissement d’une telle servitude. Le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis avait débouté le demandeur qui réclamait la destruction d’un mur édifié sur son droit de passage. Pour les premiers juges, il n’existait ni servitude conventionnelle, ni servitude légale en l’absence d’état d’enclave qui aurait pu fonder l’existence du droit de passage invoqué. La Cour d’appel rappelle que « la servitude de passage qui par nature est discontinue ne peut être établie que par titre et son existence ne peut trouver son fondement que dans celui du fonds servant. Une telle servitude ne pouvant s’acquérir par la prescription, son titre constitutif ne peut, conformément aux dispositions de l’article 695 du Code civil, être remplacé que par un titre récognitif émané du propriétaire du fonds asservi ». En l’espèce, un tel document n’a pas été produit. En outre, l’acte notarié de vente entre le demandeur et les défendeurs montre qu’aucune servitude conventionnelle n’avait été mise en place. De plus, au regard des éléments matériels constatés, l’état d’enclave n’est pas caractérisé ; par conséquent, les conditions d’existence d’une servitude légale ne sont pas remplies. Ni servitude conventionnelle, ni servitude légale, la demande ne saurait aboutir.

Droits Réels – Servitudes - Assiette et prescription acquisitive

CA Saint-Denis de La Réunion, 8 juin 2007, (n°05/02175)

CA Saint-Denis de La Réunion, 28 septembre 2007, (n°06/00353)

23L’arrêt (n°05/02175) du 8 juin 2007 précise qu’en cas d’enclave, la prescription acquisitive de l’article 685 du Code civil peut porter non sur le droit réel mais sur l’assiette et le mode d’exercice de la servitude de passage. En effet, le tracé peut être modifié par l’usage continu et prolongé d’un chemin autre que le chemin initial. Dans le cadre des servitudes de passage, c’est la solution la plus courte et la moins dommageable conformément aux articles 682 et 683 du Code civil qui doit être privilégiée dans la recherche du tracé le plus approprié pour permettre effectivement le désenclavement d’un fonds. La solution de retenir le tracé acquis par prescription permet de répondre en l’espèce parfaitement à ces objectifs.

24L’arrêt (n°06/00353) du 28 septembre 2007 fonde également sa solution sur l’application des règles de la prescription acquisitive. En l’espèce, l’état d’enclavement du fonds était issu d’un partage qui avait créé huit parcelles provenant de la division d’un plus grand terrain qui disposait d’un accès à la voie publique. L’assiette de cette servitude de passage était déterminée dans l’acte pourtant le chemin n’avait pas été implanté selon les indications convenues. Toutefois, la Cour d’appel relève que « les parcelles (…) proviennent d’un seul et même terrain correspondant au lot n°4 qui bénéficiait en vertu de l’acte de partage d’une servitude conventionnelle de passage (…) dont l’assiette établie depuis plus de trente ans (…) de sorte que le bénéfice de cette servitude s’est poursuivi au profit des parcelles provenant du morcellement de ce lot et notamment de celle des intimés qui sont bien fondés à en réclamer le rétablissement ». Le chemin actuel devra être maintenu car il a été acquis par prescription. Dans ce cas comme dans l’arrêt précédent, la prescription acquisitive permet de fonder la solution. Si ce mécanisme ne permet pas d’acquérir le droit, il est applicable au tracé de la servitude. Ainsi, « le fait que le bornage ait révélé que l’assiette du droit de passage se trouvait situé à l’intérieur des limites de sa parcelle ne saurait l’autoriser à faire obstacle au libre exercice de la servitude par les propriétaires du fonds qui en bénéficient ».

Droits Réels – Servitudes - Preuve du tracé

CA Saint-Denis de La Réunion, 23 novembre 2007, (n°06/00271)

25L’arrêt (n°06/00271) du 23 novembre 2007 s’intéresse à la preuve de l’assiette d’une servitude. Le litige portait sur la délimitation précise de l’assiette d’une servitude de passage établie par une donation-partage permettant de créer au profit de certaines parcelles un accès à la voie publique. En se référant à l’acte constitutif, il apparaît que les termes sont « exempts d’ambiguïté » dans la présentation du tracé de la servitude. Or, dans les faits, ce tracé ne « correspond ni aux termes de l’acte ni aux dires de l’appelante (…) et ne permet nullement d’assurer la desserte de cette dernière ». Par conséquent, il faut revenir à la source même de la servitude pour en établir l’assiette : l’acte de donation-partage. Comme le relève la Cour d’appel « dès lors en l’état de cette imprécision, il y a lieu de faire application du titre lui-même et de constater que conformément aux stipulations acceptées par les parties qui l’ont signé, le droit de passage au profit de la parcelle (…) doit s’exercer sur toute la longueur de la limite nord de la parcelle (…) fonds servant (…) ».

Droits Réels – Servitudes - Article 703 du Code civil

CA Saint-Denis de La Réunion, 21 mars 2008, (n°06/01360)

26L’arrêt (n°06/01360) du 21 mars 2008 aborde le thème de l’extinction des servitudes. En principe, les servitudes sont perpétuelles, cette dérogation au caractère temporaire des droits réels s’explique par leur nécessité. Sans de telle concession d’utilité, le fonds dominant ne saurait être exploité, la servitude se présente comme une véritable condition à la jouissance. Par conséquent, dès qu’elles ne peuvent plus être utilisées, elles sont vouées à disparaître. C’est la règle posée à l’article 703 du Code civil.

27En l’espèce, une servitude conventionnelle de passage avait été mise en place entre trois fonds qui à l’origine formaient un seul et même terrain. Les propriétaires du fonds servant demandaient au juge de prononcer l’extinction de la servitude de passage grevant leur fonds puisqu’elle ne présenterait plus d’utilité ni privée ni publique sur le fondement de l’article 703 du Code civil. L’arrêt rappelle que l’extinction d’une servitude de passage « résulte soit de la cessation de l’enclave soit de l’impossibilité d’en user en raison d’une modification de l’état des lieux ». D’après les constatations de l’arrêt, les fonds dominants n’étaient pas enclavés, par conséquent, il s’agissait d’une servitude conventionnelle de passage.

28L’acte constitutif ne contient pas d’explication quant aux raisons de sa mise en place. L’argument des propriétaires du fonds servant était que ce droit réel aurait été créé pour atteindre un objectif de sécurité qui n’aurait plus lieu d’être en raison d’une modification de la situation. Toutefois comme cet objectif de sécurité n’a pas été démontré en l’espèce et que le changement de situation invoqué n’apparaît pas pertinent, la Cour d’appel de Saint-Denis rejette la demande tendant à faire constater l’extinction de cette servitude de passage. En outre, il doit être rappelé que « l’inutilité d’une servitude n’est pas une cause d’extinction d’une servitude, mais l’impossibilité de s’en servir » (Cass. 3ème civ., 28 septembre 2005 : Bull.civ. III, n°186).

29Un propriétaire d’un des fonds dominants s’opposait à la demande subsidiaire des appelants à être autorisés à réaliser des travaux d’aménagement de l’assiette de la servitude. Comme le fait remarquer la Cour d’appel, « le propriétaire du fonds servant ne saurait obtenir la limitation de l’assiette sans l’accord des propriétaires des fonds dominants ». Etre autorisé à faire des travaux et procéder à une limitation de l’assiette de la servitude constituent deux choses distinctes. Ainsi, « le fait que lors de la cession du fonds servant, le vendeur ait pris l’engagement à l’égard des acquéreurs de procéder à des travaux de délimitation des voies d’accès ne saurait créer au profit de ces derniers, le droit d’imposer unilatéralement une modification de l’assiette de la servitude conventionnelle telle qu’elle a été fixée alors que, comme l’a justement retenu le tribunal, les stipulations convenues de ce chef entre le vendeur et les acquéreurs du fonds servant, ne sont pas opposables aux propriétaires des fonds dominants ».

30Enfin, la dernière question abordée était celle de l’abus : abus du droit réel de servitude dans un premier temps, abus du droit de propriété des propriétaires du fonds servant dans un second temps. Où se trouve la limite ?

31Comme le rappelle la Cour d’appel, « la servitude est un droit réel attaché au fonds pour son usage et son utilité et non pour les besoins de son propriétaire ». Les propriétaires des fonds dominants avaient développé une activité commerciale sur leur terrain et laissaient leurs clients stationner sur l’aire de la servitude. Les juges ont estimé que « celui qui bénéficie d’une servitude ne peut en user que suivant son titre et en l’espèce, ce droit est limité au seul passage sur l’aire d’accès à l’ancienne route (…) et non au stationnement ». Par conséquent, « les appelants sont fondés à demander que soit respecté l’objet de la servitude limitée au droit de passage ».

32Par ailleurs, « l’assiette d’une servitude reste la propriété exclusive du titulaire du fonds servant qui peut continuer à en disposer à condition de ne rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode ». En l’espèce, les propriétaires du fonds servant avaient installé une chaîne non munie d’un cadenas à l’entrée de l’aire de passage. Les titulaires de la servitude en souhaitaient l’enlèvement, or, la Cour d’appel constate que cette installation « ne vise qu’à dissuader toute intrusion étrangère (…) apparaît toute légitime et ne saurait être considérée comme une atteinte au libre exercice de la servitude ou à sa commodité (…) ».

33Virtus in medio stat…

3.2. DROIT DES RÉGIMES MATRIMONIAUX

3.2.2.Régime légal

Régimes matrimoniaux – Liquidation

CA Saint-Denis de La Réunion, 6 février 2007, (n°05/01132)

CA Saint-Denis de La Réunion, 5 juin 2007, (n°05/00219)

34L’arrêt (n°05/01132) du 6 février 2007 rappelle à l’occasion d’une liquidation de communauté que la répartition des prérogatives entre un nu-propriétaire et un usufruitier n’est pas assimilable à une indivision. En effet, antérieurement à leur mariage deux époux avaient acquis deux biens immobiliers sur lequel Monsieur avait l’usufruit et Madame la nue-propriété. Cette dernière lors des opérations de liquidation de leur régime matrimonial a demandé qu’en soient exclus lesdits biens immobiliers. La Cour d’appel infirmant le jugement du Tribunal en ce qu’il a inclus ces immeubles dans le partage, précise que « l’indivision régie par les articles 815 et suivants du Code civil suppose que les indivisaires soient titulaires de droits de la même nature et non identifiables sur une même chose ; qu’il n’en est pas de même des relations entre nu-propriétaires et usufruitiers qui sont titulaires de droits différents et indépendants l’un de l’autre tels que réglés par les articles 578 et suivants du Code civil ». En effet, une véritable répartition des pouvoirs est organisée par la concession d’un droit réel d’usufruit. L’usufruitier peut désormais user, exploiter (usus) et percevoir les fruits (fructus) de la chose d’autrui. Son droit réel lui confère le volet jouissance de l’article 544 du Code civil auquel le propriétaire n’a plus accès. Il est qualifié de nu-propriétaire pour exprimer ce dépouillement. Il demeure propriétaire mais ne peut plus qu’exploiter juridiquement et non matériellement sa chose puisqu’il en conserve la disposition. Les biens immobiliers constituaient des biens propres de la femme et le droit d’usufruit portant sur ces objets, un bien propre de l’homme. Ces deux éléments n’avaient donc pas leur place dans l’indivision post-communautaire à liquider n’ayant jamais été intégrés la communauté.

35L’arrêt (n°05/00219) du 5 juin 2007 mérite d’être remarqué en ce qu’il constitue une application de l’alinéa 1er de l’article 1477 du Code civil : « Celui des époux qui aurait diverti ou recelé quelques effets de la communauté, est privé de sa portion dans lesdits effets ». Suite à une donation faite aux enfants du couple portant sur une somme d’argent, bien commun, un époux « a manifestement tenté de dissimuler et de distraire de la masse partageable la somme totale de 151 607,46 euros qu’il s’est ainsi ré-appropriée par le biais d’une procuration à lui donnée par son fils, avec l’accord au moins implicite de celui-ci, et ce en fraude des droits de son ex-épouse ». Ces éléments caractérisent le recel, comme le définit la Cour d’appel : « les sommes en cause ne peuvent être (…) être considérées comme constitutives de la part de l’un ou de l’autre des copartageants d’un recel de biens communs, que s’il est démontré que l’un ou l’autre les a réintroduites, en tout ou en partie, dans son patrimoine personnel et tenté par ailleurs de les soustraire au partage en violation des droits de l’ex-conjoint ». C’était le cas en l’espèce.

3.3. DROIT DES SUCCESSIONS ET DES LIBÉRATLITÉS

3.2.1. Successions

Successions - Preuve de la qualité d’héritier

CA Saint-Denis de La Réunion, 12 octobre 2007, (n°06/00693)

CA Saint-Denis de La Réunion, 27 juillet 2007, (n°05/00982)

36Les décisions sélectionnées concernent toutes les deux la preuve de la qualité d’héritier. Dans le premier arrêt (n°06/00693) en date du 12 octobre 2007, il s’agissait d’une affaire de revendication de propriété par usucapion. Les défendeurs ont soulevé l’irrecevabilité de l’action des demandeurs pour défaut de preuve de leur droit d’agir en qualité d’ayants droit du possesseur initial du terrain. La Cour d’appel précise que « les dispositions des articles 730 et 730-1 du Code civil stipulent que la preuve de la qualité d’héritiers s’établit par tous moyens et qu’elle peut résulter d’un acte de notoriété qui fait alors foi jusqu’à preuve contraire », « or, il y a lieu de considérer que [un certificat d’hérédité enregistré à la Mairie] qui n’est pas conforté par la production d’un quelconque acte d’état civil est insuffisant pour justifier de la qualité d’ayants droit (…) des appelantes et donc de leur qualité à agir ». L’arrêt juge alors leur demande irrecevable, les demandeurs auraient dû fournir leur acte de naissance et leur acte de mariage afin que puisse être complété le certificat d’hérédité et que la preuve de leur lien de filiation et d’alliance avec le possesseur initial du fonds soit rapportée.

37A noter que la loi n°2007-1787 du 20 décembre 2007 de simplification du droit a modifié l’article 730-1 du Code civil. L’article 9 de cette loi crée pour les notaires un monopole dans l’établissement des actes de notoriété, compétence qu’ils partageaient auparavant avec les greffiers en chef du tribunal d’instance du lieu d’ouverture de la succession.

38Le second arrêt (n°05/00982) en date du 27 juillet 2007 constitue un épisode supplémentaire du bras de fer qui oppose le conjoint successible d’une propriétaire aux familles qui depuis des années se sont installées sur les terrains litigieux. Cet héritier avait demandé au Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis de constater l’absence de droit et de titre des familles à occuper les parcelles et à voir ordonner leur expulsion ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Dans son jugement du 8 mars 2005, le Tribunal déboute le demandeur faute pour lui d’avoir prouvé sa qualité de propriétaire des dits terrains. En effet, s’il justifie bien de sa qualité d’héritier de sa femme qui est décédée sans descendance, il ne prouve pas qu’elle avait acquis par succession de son premier mari la propriété des parcelles en question.

39Pour contester la qualité de propriétaire de l’appelant, les intimés invoquent pour la première fois devant la Cour d’appel l’article 789 du Code civil. Ce texte dans son ancienne rédaction applicable à la cause disposait que « la faculté d’accepter ou de répudier une succession se prescrit par le laps de temps requis pour la prescription la plus longue des droits immobiliers ». Ainsi, en établissant que faute d’acceptation de la succession de l’acquéreur initial des parcelles, soit de M. Y décédé en 1889, dans le délai de 30 ans de ses héritiers ; ces derniers ont perdu leurs droits sur ces biens immobiliers. La Cour d’appel admet que les intimés invoquent pour la première fois en appel la prescription de l’article 789 du Code civil car il s’agit d’un moyen nouveau et non d’une prétention nouvelle. Toutefois, l’arrêt constate qu’en vertu des documents remis (un contrat de bail et un courrier), la succession de l’acquéreur initial des terrains a été acceptée par son fils, le père du premier mari de l’épouse de l’appelant. Par conséquent, celui-ci a bien qualité pour agir car il est devenu propriétaire des biens immobiliers en acceptant la succession de sa femme. La chaîne des propriétaires successifs, dans le cadre de l’acquisition dérivée qu’est la succession, a été restituée.

40S’agissant plus précisément d’une des parcelles, les intimés pour prouver qu’ils sont propriétaires, rapportent un document écrit constatant une donation et invoquent également le bénéfice de la prescription acquisitive. Or, la Cour d’appel relève que le document présenté, non signé, établit plus une cession d’usufruit qu’une donation de propriété puisque le terrain est donné « pour être planté » et pour que le donataire en perçoive les fruits. De plus, même si les occupants sont sur le fonds depuis plus de trente ans, ils n’établissent pas que le caractère utile de leur possession : « ils ne justifient en rien d’une possession répondant aux exigences de l’article 2262 du Code civil alors qu’en application des articles 2236 et 2237 du Code civil ni l’usufruitier, ni ses héritiers qui détiennent la chose du propriétaire ne peuvent la prescrire ». Seule la preuve de la survenance d’une interversion de titre (ancien article 2238, nouvel article 2268 du Code civil) permettrait de transformer la détention en possession et donc de pouvoir faire jouer les règles de l’usucapion. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

41Par conséquent, la Cour d’appel reconnaissant au seul appelant la qualité de propriétaire des terrains en question, ordonne l’expulsion des occupants sans titre et les condamne au versement d’une indemnité d’occupation.

Quelques mots à propos de :  Céline KUHN

Maître de conférences à l’Université de La Réunion - Co-directrice du Master 2 Droit du Patrimoine-Droit notarial