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Jurisprudence commentée & sommaires

RJOI Numéro 11 - Année 2010, Page : 250
Céline KUHN

3. Droit patrimonial

Texte intégral

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3.1. DROIT DES BIENS

3.1.1 Propriété – Exclusivité – Empiètement

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 5 février 2010, RG n°08/01615

1Des époux ont pris l’initiative de détruire un mur mitoyen et de le reconstruire. Mais l’assise de cette nouvelle construction étant « en partie implantée sur la parcelle de [leur voisin, cela] constitue une voie de fait lui occasionnant un préjudice certain ».

2La Cour d’Appel dans son arrêt du 5 février 2010 rappelle que : « Même minime un empiétement constitue une atteinte au droit de propriété et justifie que celui qui le subit puisse exiger le rétablissement dans les droits dont il a été illicitement évincé ». L’atteinte à la propriété n’est pas tolérable et il n’existe pas de demi-mesure en la matière. Ainsi, le seul constat de l’atteinte permet d’établir l’existence du préjudice. La protection de l’objet de la propriété doit être absolue car l’empiétement réalise une expropriation privée forcée qui ne saurait être validée juridiquement. L’article 545 du Code civil ne dispose-t-il pas que : « Nul ne saurait être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » ?

3Toutefois, la sanction retenue par l’arrêt peut étonner. Empiètement rime classiquement avec démolition. Or dans cette espèce, la Cour d’Appel ne prononce pas la démolition du mur alors qu’elle avait été demandée par le propriétaire « victime », confirmant ainsi la sanction des juges de première instance, à savoir le versement de dommages et intérêts : « Les appelants ne sont pas fondés à contester le montant de l’indemnisation qui a été mise à leur charge et qui constitue une juste réparation des dommages qu’ils ont occasionnés résultant non seulement de l’appropriation de la portion terrain en cause mais également des troubles et incidences que leur initiative a provoqués en contraignant [leur voisin] à agir en justice pour faire valoir ses droits, alors que malgré sa faible emprise, l’empiétement en cause aurait pu justifier la démolition de l’ouvrage illicitement édifié ce qui aurait entraîné pour ses auteurs des conséquences financières plus lourdes que celles résultant des dommages et intérêts alloués ». L’arrêt relève bien que « l’empiètement aurait pu justifier la démolition de l’ouvrage illicitement édifié » mais cantonne la sanction au paiement de dommages et intérêts. Cette solution s’éloigne des canons jurisprudentiels puisque la Cour de cassation, à maintes reprises, a réaffirmé son attachement à la démolition (Cass. 3ème civ., 20 mars 2002 : Bull. civ. III, n°71 ; RTDCiv. 2002.333, obs. Th. Revet ; dans cette espèce, la construction empiétait seulement de 0,5 centimètre).

4L’empiètement n’est pas régi par les dispositions de l’article 555 du Code civil (Cass. 3ème civ., 5 décembre 2001 : Bull.civ. III, n°147). La situation semble analysée à partir de l’article 545 du Code civil. Aussi, la démolition de la construction litigieuse permet de contrer une expropriation privée et constitue une réparation en nature de l’atteinte subie. Toutefois, le propriétaire peut opter pour une réparation par équivalent s’il le préfère (Cass. 3ème civ., 10 novembre 1992 : Bull.civ. III, n°292), les textes n’imposant pas la forme de la réparation. En l’espèce, le demandeur avait pourtant bien choisi la démolition.

5Cette sanction peut apparaître radicale et cela particulièrement lorsque l’empiètement s’avère peu important. Toutefois, n’est-ce pas le prix de la protection du droit de propriété que de sanctionner en nature le comportement du tiers lorsque cela est possible ? La démolition assure un statut quo ante que la réparation par équivalent ne saurait atteindre.

6L’arrêt de la Cour d’Appel de Saint-Denis ne reprend pas la Jurisprudence de la Cour de cassation. Les juges dionysiens auraient-ils anticipé la réception de l’Avant-projet de réforme du Droit des biens présenté l’Association Henri Capitant ? Ce texte prône une certaine souplesse en la matière proposant ainsi dans une disposition (article 539 du Code civil issu de l’Avant-projet de réforme) une solution nuancée dans le cas d’un empiètement involontaire et minime : « Par dérogation aux articles précédents, le propriétaire victime d’un empiètement non intentionnel sur son fonds, ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,30 mètres, en exiger la suppression que dans le délai de deux ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix ans après l’achèvement des travaux.

7Dans le délai de l’article 2224, commençant à courir à l’expiration de l’action en démolition, le juge peut, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la partie du fonds objet de l’empiètement à son bénéficiaire, moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus value réalisée grâce à l’empiétement et du préjudice qu’il a causé. »

8Wait and see.

3.1.2. Propriété – Disposition – Clause d’inaliénabilité

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 19 mars 2010, RG n°09/02053

9Une clause d’inaliénabilité a été stipulée dans un acte de donation, interdisant au donataire de réaliser toute opération d’aliénation ou de constitution d’hypothèque sur le bien concerné. La Cour d’appel de Saint-Denis dans son arrêt en date du 19 mars 2010 précise que la clause dont la validité n’est pas contestée, présente effectivement les conditions prévues à l’article 900-1 du Code civil : existence d’un intérêt sérieux et légitime qui justifie l’extra-commercialité mise en place et caractère temporaire de l’inaliénabilité (durant la vie du donateur). Ces deux conditions sont d’origine jurisprudentielle et ont été consacrées par le législateur par la loi du 3 juillet 1971.

10En l’espèce, se posa la question de l’aliénation du bien donné car le donataire avait le projet de le vendre à une société. Le donateur accepta de donner son consentement à l’opération de cession et ainsi de lever l’inaliénabilité du terrain, objet de la donation. Son consentement fut expressément recueilli dans l’acte de vente qui précisa qu’il « a été donné en considération des personnes actuellement associées de la société acquéreur (…) et que [le donateur] n'aurait pas consenti à une aliénation au profit d'autres personnes ».

11Or, avant l’acte de vente, l’identité des associés de la société acquéreur changea, une cession de parts étant intervenue. Le donateur assigna alors la donatrice et la société acquéreur en révocation de la donation et annulation de la vente intervenue. La Cour d’appel relève que le donateur ne connaissait pas les nouveaux associés de la société acquéreur. En effet, aucun élément ne permet de prouver que le donateur ait été informé de cette modification, l’acte de vente ne le précisant pas « alors même que la condition du consentement du donateur tenait expressément à la personne des associés de cette société ». Par conséquent, l’arrêt retient qu’il « n’a pas donné son consentement à la vente consentie à la société acquéreur (…) et avait conservé, de ce fait, l’exercice du droit de retour conventionnel et le bénéfice de l’action révocatoire de l’article 953 du Code civil, qu’ [il] s’était réservé ».

12L’arrêt, se fondant sur l’existence de la clause d’inaliénabilité, prononce la révocation de la donation ainsi que la nullité de la vente portant sur le terrain.

13Les actes à titre gratuit sont le domaine d’application par excellence des clauses d’inaliénabilité et particulièrement les donations. Le donateur apparaît partagé entre l’idée de se dépouiller actuellement et irrévocablement de la chose donnée (article 894 du Code civil) et l’envie de contrôler le destin juridique de l’objet du contrat. La clause d’inaliénabilité lui permet ainsi d’opérer un transfert de propriété sous contrôle puisque cette stipulation contractuelle lui garantit un droit de regard sur l’avenir du bien dans le patrimoine du donataire. Ce dernier est placé dans la position originale du propriétaire obligé de le rester. Même s’il a accepté ab initio cette situation juridique, l’on comprend parfaitement qu’il souhaite parfois y mettre fin sans attendre le terme stipulé dans la donation. Cette extra-commercialité d’origine conventionnelle ne correspond pas à la nature des choses. En effet, les biens ont vocation à circuler et à alimenter le commerce juridique (article 1128 du Code civil). Ainsi, seul un intérêt sérieux et légitime, encadré dans le temps permettra de justifier la neutralisation du caractère aliénable du bien. Néanmoins, cette extra-commercialité conventionnelle apparaît fragile, elle est limitée dans le temps mais également peut être remise en cause soit par la décision du juge (article 900-2 du Code civil), soit par la volonté du disposant.

14En l’espèce, le donateur était prêt à lever l’inaliénabilité en considération de l’identité des associés de la société acquéreur. Pourtant l’acte de vente va être annulé car il commit une erreur sur la personne de l’acquéreur. Cette erreur prise en compte par le Droit pour retenir la nullité de l’acte de vente tend à démontrer que la décision par laquelle le donateur exprime sa volonté de lever l’inaliénabilité du bien est un acte juridique, un acte unilatéral répondant aux conditions de validité de l’article 1108 du Code civil. Le donateur n’est pas intervenu en tant que co-vendeur à l’opération puisqu’il n’avait plus la propriété de la chose, son consentement a été sollicité uniquement afin de libérer le bien de son inaliénabilité conventionnelle. Comme il s’est avéré vicié par une erreur sur la personne de l’acquéreur (article 1110 du Code civil), il n’a pas pu valablement mettre un terme à l’inaliénabilité du bien. Par conséquent, cette manifestation de volonté n’ayant pas pu produire cet effet, le bien demeurait un objet inaliénable dont la cession s’avérait techniquement impossible.

15Comment expliquer la nullité de l’acte de cession ? Deux explications sont possibles. Première explication, la Jurisprudence a depuis longtemps retenu la nullité comme sanction de la violation d’une clause d’inaliénabilité (Cass. civ., 20 avril 1858). Il s’agit d’une nullité de protection, d’une nullité relative qui ne peut être demandée que par celui dans l’intérêt duquel l’inaliénabilité a été stipulée. Toutefois, l’action apparaît également ouverte au donateur afin de pallier l’éventuelle passivité du donataire.

16Deuxième explication qui semble plus correspondre à notre cas d’espèce, la nullité de l’acte est une conséquence de la révocation de la donation pour inexécution de la charge que constitue l’inaliénabilité. Le simple prononcé de la révocation provoque deux effets en cascade. Tout d’abord, elle fait perdre rétroactivement au donataire la qualité de propriétaire du bien donné qui réintègre le patrimoine du donateur. Puis, elle atteint la validité de l’acte de cession, le donataire n’ayant jamais été propriétaire du bien, l’opération s’analyse en un acte de disposition sur la chose d’autrui : le transfert de propriété est donc nul et cela indépendamment de la question de l’inaliénabilité.

3.1.3. Propriété collective – Indivision

Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 26 mars 2010, RG n°08/00416

17Cette décision de la Cour d’Appel de Saint-Denis en date du 26 mars 2010 rappelle le principe posé à l’article 815 du Code civil selon lequel « Nul n’est censé demeurer dans l’indivision ». Ce texte inaugure le Chapitre consacré au régime légal de l’indivision. Cette disposition montre à quel point la situation juridique des indivisaires est conçue comme « extraordinaire » par le Droit civil : elle n’est pas « normale » et doit pouvoir cesser à tout moment - le droit de demander le partage a été inscrit par le Conseil constitutionnel (décision n°99-419 du 9 novembre 1999) dans le régime constitutionnel de la propriété -. En effet, être propriétaire avec d’autres de la même chose nie le concept de propriété. La propriété, c’est l’exclusivité, le monopole d’exploitation tant juridique que factuel de la chose, l’indivision ne permet pas aux co-indivisaires d’accéder à cette réalité.

18En l’espèce, un couple de concubins avait acheté en indivision un bien immobilier. Un jugement a ordonné la liquidation de cette indivision conventionnelle. Les règles de l’attribution préférentielle sont-elles applicables dans ce cas ? La Cour d’Appel répond par la négative, « l’indivision ayant un fondement conventionnel, en droit aucune attribution préférentielle ne peut être ordonnée judiciairement ». Cette indivision n’étant pas d’origine légale, l’attribution préférentielle n’est pas envisageable (articles 831 et suivants du Code civil).

19Le partage implique le morcellement de l’actif indivis. Afin de l’éviter, les dispositions de l’attribution préférentielle détermine un bénéficiaire qui sera propriétaire du bien dans son intégralité, à charge pour lui de verser une soulte à ses ex co-indivisaires pour rétablir une égalité économique. Si l’attribution préférentielle constituait une règle dérogatoire avant la loi du 23 juin 2006, après cette date, l’adoption du principe du partage en valeur de l’indivision n’a fait qu’accentuer le caractère exceptionnel de cette institution qui réalise une véritable attribution en nature. Aussi, l’on comprend que son champ d’application soit limité. Il s’agit essentiellement de la matière successorale : le conjoint survivant, les héritiers et le légataire universel ou à titre universel en sont les bénéficiaires (article 833 du Code civil). L’attribution préférentielle se retrouve également dans d’autres domaines, tels que l’indivision post-communautaire (article 1476 du Code civil) ou l’indivision des époux sous régime de séparation de biens (article 1542 du Code civil). Ces indivisions concernent des personnes mariées, toutefois, le législateur a étendu aux partenaires pacsés le bénéfice des dispositions relatives à l’attribution préférentielle en cas de dissolution du pacte (article 515-6 du Code civil). Les concubins semblent les grands oubliés, aucun texte ne leur reconnaît une telle faculté et la Cour de cassation ne leur permet pas de demander l’attribution préférentielle : en témoigne l’arrêt rendu par sa Première Chambre civile le 9 décembre 2003 (Bull. civ. I, n°253). La décision de la Cour d’Appel de Saint-Denis ne fait que reprendre cette Jurisprudence.

3.1.4. Propriété – Acquisition – Prescription acquisitive

Cour d’Appel de Saint-Denis de La Réunion, 26 mars 2010, RG n°07/01288

20Dans cet arrêt du 26 mars 2010, s’opposaient deux possesseurs : l’un avait fait établir un acte de notoriété acquisitive et l’autre non. La Cour d’Appel de Saint-Denis s’appuie sur la décision des « premiers juges [qui]ont retenu que les consorts X. produisaient de très nombreuses attestations témoignant de ce que M. X., de son vivant, puis ses fils jusqu’à ce jour, ont possédé et entretenu le terrain jusqu’à la ravine qui bornait les propriétés ; que ces témoins font état de plantation de longanis mais aussi de jaquiers, palmistes... qui ont succédé à la canne et à la vanille ; que si certains témoins sont effectivement jeunes, leurs témoignages attestent de ce qu’ils ont toujours connu, y compris jusqu’à ce jour, la ravine comme limite des propriétés, ce qui corrobore les attestations des autres témoins attestant pour leur part de la possession plus que trentenaire ;Qu’au contraire les consorts Y. ne démontrent aucun acte matériel de propriété sur la partie est de la ravine, les témoignages produits étant particulièrement imprécis sur le terrain dont ils parlent et sa surface alors même que l’expert en bornage a lui-même rappelé que la ravine marquait traditionnellement la limite des propriétés ;Qu’ainsi les consorts X. ont démontré qu’ils ont depuis plus de 30 ans et jusqu’à ce jour paisiblement, publiquement et de façon non équivoque, possédé cette partie de la parcelle qu’ils ont cultivée et entretenue».

21Ainsi, malgré l’existence d’un acte notarié de prescription trentenaire, la Cour d’Appel a reconnu la qualité de propriété au possesseur qui apportait de nombreux témoignages en sa faveur. Il convient en effet de rappeler que l’acte de notoriété acquisitive ne constitue qu’une présomption simple qui peut être renversée par tout moyen et que la question du bénéfice des règles de la prescription acquisitive relève du pouvoir d’appréciation souveraine des juges du fond. Ainsi, « S’agissant de l’acte de notoriété (…) établi à la demande des consorts Y, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a jugé qu’il n’établissait pas les droits des consorts Y sur la partie est de la ravine traversant la parcelle (…) ».

Quelques mots à propos de :  Céline KUHN

Maître de Conférences à la Faculté de Droit et d’Economie de La Réunion & Co-directrice du Master 2 Droit du Patrimoine-Droit notarial